Offsetová hypotéka - jedinečná mezi hypotékami

30.srpna 2011 » Vladimír Kutálek | zpět

Offsetová hypotéka je už dlouho mým oblíbeným produktem, už v době kdy s ním jako první přišla Mbank. Jako klienta mě princip učaroval. V současné době je to můj nejčastěji doporučovaný typ hypotéky jako finančního poradce.

Offset hypo

Historie: Jako první ho v ČR zavedla Mbank, která ho měla výhradně s variabilní úrokovou sazbou (sazba navázána na repo sazbu ČNB). Později ho stáhla. Nyní ho nabízí jen RB a to jen s fixacemi 1, 2 nebo 3 roky.

Principem offsetové hypotéky je spojení hypotéky a spořícího účtu. Výhodou tohoto spojení je, že výnos spořícího účtu do výše hypotéky je roven úrokové sazbě hypotéky. Se zachováním výhod spořícího účtu: likvidita (snadné výběry, vklady), bez prokazování použití peněz ze spořícího účtu.

offsetová hypotéka

Tato kombinace umožňuje efektivně řešit dvě nejčastější potřeby klientů: mít likvidní rezervu (nečekané události, krátkodobé výpadky, samopojištění) a pořídit si bydlení, kde se prakticky neobejdou bez hypotečního úvěru. Nevýhodou samostatných produktů je, že na jedné straně platí úroky hypoteční bance s úrokovou sazbou, která je obvykle vyšší než u likvidní rezervy.

V mezním případě neplatí i žádné úroky u offsetové hypotéce (výše rezervy je rovna výše hypotéky), platí jen jistinu dle splatnosti a měsíční poplatek za vedení účtů cca 150Kč. Celkem dobrá cena za KTK s úrokovou sazbou hypotéky? Bance, dle slov zástupce banky, tento případ nevadí. Má zaháčkovaného bonitního klienta a průměrný klient u banky zůstane u hypotéky a v průběhu hypotéky bude využívat i jiné produkty.

Vedlejším důsledkem této konstrukce je nepotřeba mimořádných splátek – peníze se uloží na spořící část hypotéky – s výhodou kdykoliv si mimořádný vklad rozmyslet. Vidíte ten obrovský rozdíl? Nevratná mimořádná splátka obvykle s poplatkem × průběžné spoření, kdykoliv k znovupoužití. Kolik klientů pár měsíců po mimořádné splátce si muselo vzít spotřebitelský úvěr?

Splátka kolísá dle výše spořícího účtu od minima ve výši jistiny k maximu odpovídající klasické hypotéce. Nevýhodou je o něco vyšší úroková sazba hypoteční části oproti klasice.

Kdy se vyplatí offsetová hypotéka? Pokud uspořené úroky díky spořící části převýší příplatek. Pokud bychom porovnávali rozdíl mezi RB klasickou hypotékou a RB offsetovou hypotékou je tento rozdíl 0,5% p.a. Pokud budeme porovnávat RB offsetovou hypotékou a všechny klasické hypotéky ostatních bank je rozdíl pravděpodobně vyšší, ale porovnáváme trošku rozdílné služby – více viz specifika RB. A také jak započítat likviditu produktu?

Po případném uzavření offsetové hypotéky navíc zjistíte, že následující produkty už nepotřebujete (ušetřené poplatky, zvýšená likvidita):

  • KTK – na co platit cca 12% p.a. plus případné poplatky za nevyužívání, když si mohu vybrat peníze z hypotéky?

  • Spořící účet – na co dostávat cca 2% p.a., když ušetřím cca 4-6% p.a. (dle bonity, výše hypotéky, odpočtu úroků)

  • Spotřebitelský úvěr – na co si brát nutné SU, když mohu použít rezervu?

  • PP – na co si platit penzijní připojištění, když tam vydělám méně se strašnou likviditou? (Pokud nemám příspěvek zaměstnavatele nebo do deseti let do výplaty – vždy ale PP zachovat s min. platbou 100Kč měsíčně)

Dosud jsem se zaměřil na obecné vlastnosti offsetové hypotéky. Ale další drobnosti skutečné realizace dále ovlivňují její výhodnost. V současné době pouze jedna banka (Raiffeisen bank) nabízí offsetovou hypotéku a ta je navíc dost specifická oproti ostatním bankám:

  • účelovost se u rekonstrukcí, výstavby nedokládá fakturami. Účelovost se dokládá odhadem před rekonstrukcí, odhadem budoucí hodnoty z plánu rekonstrukce.

  • Bonita klienta se neurčuje dle životní minima, ale tzv. úvěrové angažovanosti (splátky úvěrů musí být pod 40-50% příjmy). Tzn. že nemá vliv počet dětí nebo výše limitů kreditní karet.

  • V současné době žádný poplatek za vyřízení hypotéky, za nedočerpání hypotéky (nad 50%), zálohové čerpání omezeno 85% zástavní hodnoty.

  • Obecně má vyšší úrokové sazby, ale dost běžných poplatků je nulových a pro nadprůměrně bonitní klienty úrokové sazby klesají.

  • U offsetové hypotéky lze zvolit fix na 1, 2 nebo 3 roky. (Déle ne)

  • Pokud výše hypotéky je vyšší než 1,88MKč, je možné 20% výše hypotéky použít neúčelově. Omezení výší úvěru je prozaické, při menší výši by hypotéky spadala do kompetencí nového zákonu o SU a tedy možnost odstoupit od smlouvy do 14 dnů.

  • Není garantována možnost pokračování offsetové hypotéky po době fixace – nepředpokládám, že by ji zrušili úplně, ale je to pojistka banky, o které vím. V nejhorším prostě hypotéka pokračuje jako klasická a klient se rozhodne jakou část spořícího účtu použije pro mimořádnou splátku – žádný problém.

V čem vidím největší výhody offsetové hypotéky? LIKVIDITA/FLEXIBILITA a obrovským způsobem motivuje klienty spořit. Každé uspořené peníze zapříčiní nižší splátku hypotéky v dalším měsíci. Umožňuje nenadálé příhody řešit levně výběrem z offsetového spořícího účtu. Místo několika produktů stačí jeden (offsetová hypotéka) pro půjčky i konzervativní spoření. Na druhé straně je to riziko pro utrácivé či zadlužené klienty, které ale obvykle stejně nemají rezervu, aby se jim vůbec offsetová hypotéka vyplatila.

Líbil se vám článek? Pošlete autorovi
ze své GoPay peněženky...
Chcete sdílet tento článek?

Novinky

Získejte nejnovější informace z našeho webu
přihlašte se k odběru RSS...