Variabilní hypotéka - opěvovaná i zatracovaná

13.září 2011 » Vladimír Kutálek | zpět

Určitě už jste potkali reklamy na hypotéky za 3, ale i 2,5%. A pak jste zjistili, že je to variabilní hypotéka. Co od ní ve skutečnosti můžete čekat? Jaké to má háčky či výhody?

MM Float hypo

Variabilní hypotéka má proměnlivou úrokovou sazbu, která je u existujících produktů výlučně navázána na PRIBOR a také na marži banky. PRIBOR je veřejná hodnota ČNB, která se mění každý den - odkaz naleznete na tomto serveru v sekci Odkazy - Základní údaje - Sazby PRIBOR. Marže bank je pevná po celou dobu úvěru, nebo může být pevná jen po jistý počet let - obdoba fixace. Z výše uvedeného vyplývá, že splátka hypotéky bude každý měsíc jiná, vyšší či nižší. V současné době víceméně konstantní. Výsledná úroková sazba je nižší než úroková sazba těch pevných na x let. Marže bank je totiž nižší, neobsahuje riziko změny úrokových sazeb na trhu, toto riziko nese plně klient.

Tolik čistý princip. To co obsahují produkty českých bank navíc je možnost kdykoliv přejít na hypotéku s fixací a někdy i zpět. Ale je to výhoda? Je to určitě dobrý přesvědčující argument: "však kdykoliv můžete přejít na dobře známou hypotéku s fixací". Ale zapomíná se zdůraznit, že když klient bude chtít přejít, bude to obvykle v době, kdy porostou sazby PRIBOR, ale to znamená, že porostou i sazby hypoték s fixací. Navíc je tu podmínka zůstat u stejného fin. ústavu. Takže možnost prakticky použitelnou především pro klienty s dobrou intuicí a přehledem.

To co mi naopak vadí, jsou sankce za mimořádné splátky. Pokud klient nese plně riziko změny úrokové sazby, proč je navíc penalizován za předčasné splacení? Dále se netěšte na sazby v reklamách, jsou podmíněny výši LTV či nutností splnit další podmínky: jako vést daný typ účtu, sjednat si pojištění či mít pevnou marži banky jen na určitý počet let.

Pro koho je variabilní hypotéka? Pro toho, kdo je ochoten nést riziko změny úrokové sazby výměnou za nižší marži banky, tj. nižší úrokovou sazbu. Bohužel dle současné nabídky vesměs nemůže reagovat opravdu flexibilně, je omezen dobou i výší předčasného splacení, penalizován poplatky, nebo omezen na bezplatný přechod na hypotéku s fixací u stejného ústavu.

Pro koho je prakticky? Zatím jsem nezprostředkoval ani jednu. Vždy se našlo jiné lepší řešení pro daného konkrétního klienta. Osobně se dívám po klientovi, který:

  • má vyšší měsíční finanční rezervu, neboli je bonitnější (ale pak pro něj ten rozdíl mezi úrokovými sazbami není tak velký)
  • předpokládá částečné či úplné splacení v rámci relativně krátké doby (bere se v úvahu prognóza ČNB - viz Odkazy - Základní údaje), nebo naopak
  • chce hypotéku na dlouhou dobu anebo vysokou částku, kde se statisticky lépe uplatní nižší marže bank, nejlépe s možností předčasné splátky. Typicky si půjčí hypo na 3% p.a., když počítá, že investice ponesou výrazně více než 3% a kdykoliv v případě špatného vývoje splatí hypo z investic.

Ano, hypotéka s úrokovou sazbou od 2,5% p.a. se dobře prodává, ale obávám se, že mnoho klientů, co si ji sjednávají, nejsou dostatečně obeznámeny, co je pravděpodobně čeká. Zvlášť ti, co nemají praktickou zkušenost s kolísavostí trhů, např. prostřednictvím investic. Navíc uměle snížená flexibilita bankami (sankce a omezení předčasných splátek) tento produkt dost potápí. Na druhou stranu variabilní hypotéka umožňuje s vysokou pravděpodobností platit nižší průměrnou úrokovou sazbu než vyjde průměrná úroková sazba u hypoték s fixací, přes poměrně vysokou marži bank.

Hezký dvoudílný seriál vyšel v květnu na penize.cz: 1. díl, 2. díl. V prvním díle si přečtete základy a podrobně rozeberou variabilní hypotéky od GE Money Bank i mBank, ve druhém jsou hypotéky od UniCredit Bank a LBBW a také shrnutí. Článek je sice několik měsíců starý, některé informace neaktuální, ale i přesto si obrázek uděláte. A navíc i kdybych jej aktualizoval, může být zítra vše jinak.

Líbil se vám článek? Pošlete autorovi
ze své GoPay peněženky...
Chcete sdílet tento článek?

Novinky

Získejte nejnovější informace z našeho webu
přihlašte se k odběru RSS...